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夫妻离婚,承租公房如何处理
  夫妻离婚,承租公房如何处理?公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。在离婚时,我们应当怎么应对公房的分割呢?

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  我和丈夫因感情不和,准备离婚。现在住的房子是承租的公有住房(丈夫单位分的房子),户主是我的丈夫,我们夫妻、孩子(已满18岁)、丈夫的母亲共四个人的户口都在这套房子里。我们夫妻离婚,这房子有何处理的办法?如果是想卖掉房子分钱,是不是要先买下来?那买这房子,是否必须经过四个人同意?

  律师解答:

  曹女士家的房屋属于承租的公有住房,享有承租权。从承租权的主体来看,依据婚姻法的规定,如果承租该房屋的时候,曹女士与丈夫已经结婚,即便是《租用公房凭证》上没有曹女士的名字,也应作为夫妻共同财产(权益)对待,双方均共同享有承租权,曹女士享有相应的权益。在这种情况下转让该房屋,曹女士享有房款或收益的分配权。

  但倘若结婚之前丈夫已经取得承租权,则不属于夫妻共同财产(权益)。只有在曹女士实际居住在该房屋的情况下,她的居住权才给予保护,但也无法分配该房屋权益。作为孩子或者母亲,对取得承租权没有具体的贡献,通常不享有相应的财产权益。

  如果曹女士家庭考虑卖掉该房屋,因曹女士家庭不享有房屋所有权,从目前的状态下是不可以“买卖”的。只有在曹女士家庭按照《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》(俗称94方案)的规定购买该公有住房,在取得产权后可以正常出售,出售所得按照上述原则确认分配。

  当然,如果家庭达成一致,也可以采取将该承租权益义务转让的方式实现收益。依据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款的规定,必须要事先征得在该房屋内有本市常住户口的共同居住人的同意,并经公房所有或者管理单位审核确认。

  相关知识:

  以下九种情况,房产使用权应夫妻共同享有。

  (1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续五年以上的,离婚时另一方有权要求分割公房权益。注意,这里一方取得的时间是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不论时间长短,另一方均有权要求分割公房权益。

  (2)婚前一方承租的本单位公房,离婚时,双方均为本单位职工的,也就是说,虽然夫妻双方婚姻不到五年,但调到同一个单位的,另一方也可以要求分割分房权益。

  (3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的,虽然公房所购时间为婚前,但由于婚后双方共同还款,另一方也有权要求分割公房权益。当然,这里还有不清楚的地方,如婚后共同偿还了多少钱,另一方才有权提出该要求,虽一部分还是全部,司法解释没有规定,实践中由法院根据案情酌情处理。

  (4)婚后一方或双方取得公房承租权的,无论谁是承租人,另一方均有权分割公房权益。

  (5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的,虽然房子是婚前一方承租的,但只要婚后遇到拆迁又换了公房,新公房的使用权益就是两个人共有的。

  (6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。

  (7)夫妻一方钭其承租的本单位公房,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换公房的,也就是说婚后调换的公房,使用权也是双方共有的。

  (8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换公房的。

  (9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款,法院有自由裁量权,当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平,或有其他严重不妥的后果时,应可以根据该条酌情处理。


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